Le ravalement de façade d'un immeuble en copropriété est un projet complexe qui demande plusieurs mois de préparation. Entre le diagnostic de l'immeuble, la mise en concurrence des façadiers, le vote en assemblée générale (AG) et la collecte des fonds, chaque étape est strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

1. Comment faire voter un ravalement en Assemblée Générale

Le type de majorité requis en AG dépend de la nature des travaux programmés :

  • Le ravalement simple d'entretien (Article 24) : Si les travaux visent uniquement à restaurer l'état initial des façades (nettoyage, peinture à l'identique), la décision est prise à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
  • L'injonction municipale de ravalement (Article 24) : Si la commune impose des travaux d'office (comme c'est le cas à Paris ou dans les centres historiques), le syndic est légalement tenu de programmer le vote, qui s'effectue également à la majorité simple.
  • Le ravalement avec isolation thermique (Article 25) : Si le ravalement inclut une Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE), les travaux visent à améliorer les performances énergétiques de l'immeuble. La décision doit être votée à la majorité absolue de tous les copropriétaires de l'immeuble (les tantièmes totaux). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement.

2. Calcul des quotes-parts et appels de fonds

La répartition du coût des travaux entre les copropriétaires s'effectue au prorata des tantièmes (millièmes) de copropriété attachés à chaque lot. Ces millièmes sont définis dans le règlement de copropriété de l'immeuble. Par exemple, si le ravalement coûte 100 000 € et que vous possédez 25 millièmes des parties communes générales, votre quote-part s'élèvera à 2 500 €.

Le syndic de copropriété émet des appels de fonds selon un calendrier voté en assemblée générale, généralement échelonné sur toute la durée du chantier (ex: 25% à la commande, 50% au montage de l'échafaudage, 25% à la réception).

3. Le rôle du fonds de travaux de la loi ALUR

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose aux copropriétés d'alimenter un fonds de travaux annuel obligatoire. Ce fonds, approvisionné par une cotisation annuelle qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel de l'immeuble, permet d'anticiper le financement des gros chantiers de rénovation comme le ravalement, réduisant ainsi l'impact financier immédiat pour les copropriétaires lors du vote.

💡 Bon à savoir : Les aides collectives de l'Anah (MaPrimeRénov' Copropriété) peuvent être mobilisées par le syndic si les travaux permettent un gain énergétique d'au moins 35%. L'aide est versée directement au syndicat des copropriétaires et vient déduire les quotes-parts de chacun.